出售企业时进行交易

约拿Pollone

卖家

A作为一个企业主,你可能不喜欢税收.

你付钱给他们,你就是不爱他们.

当你决定这么做的时候 推销betway必威沙巴体育你还没付够钱吗? 

我们是这么认为的,这就是为什么我们应该知道 1031的钱交换.

T他1031交易所是一个强大的工具,帮助您推迟您的税务责任出售投资房地产. 这可以包括出售你拥有的房地产作为betway必威沙巴体育的一部分.

在这篇文章中,我们将讨论:

  1. 基本原理的1031交换
  2. 作为一个拥有房地产的企业主,为什么这对你很重要
  3. 1031交换的基本规则
  4. 业务所有者的示例1031交换场景
  5. 如何创造(或打破)你的1031交换-寻求合格的建议
  6. 常见问题
  7. 了解更多信息的资源

MIDSTREET提示

The 1031 exchange only applies to the sale of the real estate; not the sale of the business.

免责声明:虽然已经努力提供准确的信息, MidStreet不保证该准确性,也不对任何错误或遗漏负责. MidStreet及其员工都是持照税务专业人士或律师. 我们强烈鼓励读者与你所在州或省的会计师和律师确认税务和法律问题. 本文基于截至2020年夏季的信息.

出售企业时1031“同类”交易的基本原理

如果你拥有与你betway必威沙巴体育相关的房地产, 随着时间的推移,你可能已经体验到了它的价值. 当卖出的时候,你就得为所得纳税. 下面是它的工作方式:

笔记

销售价值 (你卖它的价格)- 基础 (你为它付了多少钱 资本收益
例子: $1,200,000 - $850,000 = $350,000

这些税包括折旧回收, 联邦资本利得税, 国家资本收益税, 还有可能征收净投资所得税. 您的税务专业人员可以帮助您更好地了解您潜在的税务责任.

如果你将收益再投资于类似的不动产,类似的交易允许你推迟这些税收.

实际用途, “类似财产”是指用作投资的其他不动产, 其中包括将房地产作为企业运营的一部分. 然而,它不包括商誉等个人财产.

如果你打算卖掉你的betway必威沙巴体育,你拥有它的房地产, 您可以对该betway必威沙巴体育的房地产进行1031交换,同时将业务出售给一个买家.

您可以对该betway必威沙巴体育的房地产进行1031交换,同时将业务出售给一个买家.

你也可以只出售企业的不动产, 不出售你的企业, 并使用1031交易所,在继续经营业务的同时享受延期缴税. 

确保在交易截止日期之前从房地产律师那里寻求合格的建议,并确定合格的中介人.  

1031 Exchange的好处

在你拥有房产的过程中, 你可能已经让这栋建筑贬值了很多, 减少了很多拥有房地产的税收优惠.

另一个主要的好处是,通过1031交换出售你的财产,购买新的房地产,在基础上增加和推迟任何折旧回收.

换句话说,你可以从新房产的净折旧表中获益.

在基础上的增加是一个强大的税收优惠1031交易所,最成功的房地产投资者经常利用.

下面是一些关键字和定义,我将在接下来的文章中用到:

  1. “纳税人”,或“交换机”, 房产的所有者,在这个案例中,就是你.

  2. “放弃财产。” 你要出售的房产

  3. “替代属性”, 你通过1031交易购买的财产.

  4. “引导”, 投资者和房地产专业人士用这个术语来描述在你完成1031交易后剩下的钱.

    把Boot想成任何你从出售你的原始财产中获得的钱,你没有转移到一个替代财产. 交易后剩下的任何钱都要交税,所以要避免Boot. 如果你想了解更多,看看这篇文章 什么是靴子,如何避免它.

  5. “合格的中介”或“QI”或“容纳者”或“服务商”, 有资格进行1031次递延税交换的中介人. QI的主要作用是将出售让与财产的收益保存在托管或信托账户中,以确保您永远不会实际收到出售收益.

  6. “交换协议”, 合格中介人与交换人(您)之间的书面协议. 本协议规定了转让让渡财产的事宜, 替换财产的购买, 兑换期间对外汇所得的限制.

1031 -交换时间

1031年交易规则

交换必须在同类财产之间进行.

交易必须是“同类的”,即投资物业. 这不包括个人住宅,你打算倒卖的财产,或证券. 这包括你作为商业运作的一部分拥有的财产.

在交易完成之前控制现金或其他收益可能使整个交易不受同类交易待遇,并使所有收益立即征税.

国税局在这里有严格的规定. 这条规则本身就足以让你聘请一位经验丰富的房地产律师和合格的中介或交易协调人. 如果你碰了任何现金或收益(“靴子”),你就要为整个税单负责.

放弃财产的所有权益必须移至重置财产.

根据美国国税局, 替换财产的基础(你为财产及其所有改进所支付的)必须与放弃财产的基础相同, 减去纳税人收到的钱, 加上交易中确认的收益.

如欲了解更多有关计算税基的资料,请 看看这篇文章. 在计算基础和估算纳税义务时,请向税务律师寻求有资格的建议.

您有45天的时间来确定潜在的替代财产/财产的出售日期.

根据 国税局简报:

“身份证明必须是书面的, 由你签署并送交参与交易的人士,如重置物业的卖方或合资格中介人. 然而, 通知你的律师, 房地产经纪人, 会计师或类似的人作为你的代理人是不够的."

你必须在180天内收到替换的房产并完成兑换,或者在你的所得税申报日. 

根据美国国税局, 以获得交换资格, 你必须在转让后的180天内,或者在你出售房产的同一纳税年度的所得税申报日之前,收到新房产并完成交易. 这条规则适用于较早的日期. 

识别方法

完成1031次交换有三种识别方法,您可以选择最适合自己需要的一种.

  1. 三个属性的方法

三属性识别方法允许您识别最多三个替换属性. 你可以获得一、二或三种财产. 这条规则对企业主来说是最常见的,也适用于大多数投资者.

 

  1. 公平市场价值法的200%

200%规则允许您识别任意数量的替换属性, 如果他们的总公平市场价值不大于放弃财产的公平市场价值的200%. 小心这条规则,如果你打破了它, 整个交易可能会失败.

 

  1. 95%识别异常法

尽管这是一个不常见的规则, 95%规则允许您识别三个以上的属性,超过放弃属性价值的200%. 但是,您必须获得您所识别的资产的至少95%的价值. 这是一种不受欢迎的方法,因为它本质上要求你获得你确认的每一项财产.

出售企业时的交换实例

下面是1031个交易所的简化示例,说明了延迟缴税可以提供多少好处. 这些图表仅用于说明目的-请在尝试1031交换之前咨询适当的法律和税务建议.

1031 -交换场景1

1031 -交换场景2

1031 -交换场景3

如何建立或打破你的1031兑换-寻求合格的专业人士的建议

正如您在阅读本文时可能已经注意到的, 1031递延税交易所——就像出售你的企业一样——是复杂的,要根据你独特的情况来安排.

因为交易所的规则非常具体和敏感, 有一个合格的专家是至关重要的. 我建议聘请一位有经验的房地产律师和1031交易所中介.

45天确定一处房产,180天关闭,这看起来似乎是很长的时间. 它不是. 提前计划和组建一个专业团队是至关重要的. 匆忙的过程为你的错误创造了空间,这可能会让你损失数十万美元的税收.

有一个合格的专家是至关重要的. 我建议聘请一位有经验的房地产律师和1031交易所中介.

MIDSTREET提示

请记住,你的财务/财富顾问可能不会因为利益冲突而建议你购买另一处房产. 就像 业务代理 和房地产经纪人, 最好的理财顾问会就什么对你和你的财务状况最有利给出建议.

考虑1031类交换时的常见问题

1. 相似的定义是什么? 类同是否意味着我必须对同一类别或同一类型的财产进行再投资?

“同类”属性是指具有相同性质、特征或类别的属性. 质量不重要.

在国税局眼里, 让渡财产和置换财产必须符合一定条件. 这两处房产都必须用于贸易、商业或投资.

根据国税局的说法,大多数房地产将和其他房地产一样. 然而, 美国以外的房地产不像美国的房地产,反之亦然.

根据美国国税局网站, 某些属性类型被排除在第1031条处理之外, 包括:

  1. 库存或贸易中的存货
  2. 股票、债券或票据
  3. 其他有价证券或债务
  4. betway必威手机客户端下载的利益
  5. 信任的证书

2. 如何计算新属性中的基?

IRS建议您和您的税务代表适当调整和跟踪基础,以遵守第1031条的规定. 记住,应税收益是递延的,但不能被免除. 你需要计算并跟踪你在交易中获得的新财产的基础.

根据美国国税局, 当置换物业出售时, 如果不是用1031兑换, “原始递延收益”, 加上自购买替代房产以来实现的任何额外收益, 须缴税."

3. 我可以在1013交易所购买多个替代物业吗?

你可以购买一个以上的替代物业, 但是有一些限制—请参考本文正文中的识别方法. 如果您选择最常用的选项, 你最多可以识别三处房产并购买一处, 两个, 或所有三个.  

4. 我根据什么可能应缴税款? 应税收益或权益?

你的纳税义务是基于你的应税收益,而不是你的权益.

MIDSTREET提示

要确定你的资本收益,请咨询房地产律师或合格的注册会计师. 他们将帮助确定您的原始购买价格, 扣除以前报告的折旧, 并将物业改善的价值加到你的“课税基础”中,又称“成本基础”.为了计算你的应税收益,他们会用你的购买价减去你的税基.

5. 哪种交换方式适合我:延迟交换、同步交换、反向交换?

延迟交换

延迟交换是指你在获得替代财产之前出售财产.

大多数已经完成的交易都是“延迟的”.“延迟交易比其他类型的交易要便宜得多,而且在时间安排上更具灵活性. 我不会推荐只找到最便宜的选择-与有经验的交换工作是值得的.
 
在你开始延迟交易之前,你必须与买家签署一份出售你的房产的购买协议. 然后, 您的交易中介发起出售物业,并将您的出售收益保存在一个信托/托管帐户中.
 
一旦销售完成, 您有45天的时间来确定替换物业,180天来购买您希望获得的物业.

延迟交换比其他类型便宜得多,并且在你的时间轴上给你更多的灵活性.

反向交易
 
反向交换使您能够首先购买一个替代的财产, 然后在出售完成后出售你放弃的财产.
 
这些交换的费用通常比延迟交换的费用高得多,并且需要一个交换住宿权持有人, 哪一家有限责任betway必威沙巴体育是为了持有放弃的或替代的财产而成立的. 既然你创建了这个有限责任betway必威沙巴体育, 由于有限责任betway必威沙巴体育没有信用记录或收入记录,找到贷款可能会更加困难.
 
对于反向交换,与时间相关的规则略有不同. 你有45天的时间来确定你要放弃的财产, 你有135天的时间来完成房产的出售.
 
如果您有关于反向交易的详细问题,请联系交易所专业人员或房地产律师——它们的使用超出了本文的范围.
 
同时交流
 
同时交换是指你在同一天出售放弃的财产并购买替换的财产. 这种交换是高度敏感的,因为交换中的任何延迟都可能导致交换失败.
 
建设改良交易所
 
您可以通过使用您的交换权益来改善置换财产. 建设/改进交流可能会变得很复杂,而且超出了本文的范围——如果你想了解更多,请向合格的专业人士寻求建议.
 
6. 我可否将部分应纳税所得额延后? 如果我找不到一个同等或更高的购买价格和股权的房产怎么办?
 

你只可以推迟部分你的财产的应税收益. 这就是所谓的部分1031交换. 你可能要负责:

  1. 两处物业的购买价格之差, 如果替换财产的价值低于放弃财产的价值. 例如, 如果你原来的财产价值500万美元, 你的应税收益是100万美元, 而你的替代房产的价值只有4美元.400万美元,你要为60万美元纳税.
  1. 每一美元的股权都没有转移到新资产上. 例如,如果你有1美元.在你放弃的财产中有500万的股权,只投入1美元.如果你将200万美元的股权投入到新房产中,你可能会获得30万美元的应税收益.

7. 我是否需要中介或交易协议来完成交易?

你不需要一个中介或交易协议来完成1031交易, 但强烈推荐使用. 在美国东南部,延迟交易的典型成本约为1,000美元. 从长远来看, 交换器的费用可以为您节省数十万美元的税务责任.

 8. 我如何向美国国税局报告第1031条同类交易?

我建议你咨询一下你的税务顾问,以确保你遵循正确的程序. 根据美国国税局的规定,你必须通过 8824年形成, 同类交易,并与你的纳税申报单一起提交.

 9. 我是否需要在1031交易中使用房地产律师?

不需要请房地产律师,但我强烈推荐. 他们的费用可能会高于合格的中介, 但是他们的指导和建议是很值得的.

 10. 我需要持有置换(投资)物业多久? 我可否将投资物业转为个人住宅?

美国国税局没有定义一个典型的持有期限,但强调了替换财产必须用于投资目的. 法院已与美国国税局达成一致,取消了那些在收购后不久就出售替代房产的交易所的资格 黑色v. C.I.R. 35 T.C. 90 (1960)),并在 FirstExchange -持有期间要求在一个1031交易所).

 11. 我能把股权换成我已经拥有的不动产吗?

不幸的是,你不能将股权转换为你已经拥有的财产. 规则是用于交换你拥有的投资财产,并将出售与你将购买的新投资财产.

12. 我可以购买目前由家庭成员拥有的物业吗?

你不能交换一个亲戚拥有的替代财产,但你可以卖给一个亲戚. 国税局可能会要求双方在交换后持有他们的财产两年. 如果你对这个问题有疑问,请寻求法律和税务顾问.

13. 我和其他业主一起拥有一处投资房产. 我可以交换我在该物业的部分权益吗?

不过,你可以交换你在房产中的部分权益, 如果你感兴趣的不是该物业,而是拥有该物业的合伙企业, 您的交易所可能不符合条件. 记住,合伙利益被排除在1031交易之外.

如果每个人都想以合伙的形式出售自己的房产,这可能符合1031交易所的要求. 就你的情况寻求适当的法律和税务建议.

14. 我可以在我的私人住宅上进行1031交换吗?

许多企业主在出售他们的生意的同时出售他们的房子. 不幸的是, 你不能在你的个人住宅上执行1031交易——国税局明确表示,1031交易仅用于投资房产.

然而, 根据税法第121条, 如果你出售了你的个人住宅,并且在过去的五年里至少居住了两年(不需要是连续的), 高达250美元,000(单人)和500美元,资本利得的000英镑(合)是免税的.

15. 合格中介(QI)有执照吗? 如何确保我在交易所使用的资金是安全的,以及交易得到妥善处理?

几乎没有监管合格中介机构的规定. 我建议您进行自己的研究和尽职调查,以确保您的外汇资金持有的安全保护,如果QI不能提供资金在关闭.

审查这些专业人士的一个好方法就是通过你信任的专业人士的口口相传, 比如熟练的注册会计师或房地产律师, 谁会推荐他们以前合作过的中介机构和信任.

如果你找不到人推荐你,那就上网,调查并阅读他们的评论.

16. 我可以与有限责任betway必威沙巴体育进行1031交易吗?

如果您是单一成员有限责任betway必威沙巴体育(SMLLC),那么您可以通过有限责任betway必威沙巴体育(LLC)拥有该物业,您可以进行1031交易。, 因为它被认为是传递给成员(你)的. 你的有限责任betway必威沙巴体育可以出售原来的财产,你可以以你的名义购买新的财产. 请咨询合格的法律顾问,以获得关于您独特的情况的建议. 

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